ಬೆಂಗಳೂರಿಗೆ ಸುರಂಗ: Part-5| ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ಸೆಳೆಯುವ ಪ್ಲಾನ್; ಹಸಿರು ವಲಯದಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ನಿಯಮ ಸಡಿಲಿಕೆ

ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಉದ್ದೇಶಿತ ಸುರಂಗ ಮಾರ್ಗ ಯೋಜನೆಗೆ ಹೂಡಿಕೆದಾರರನ್ನು ಸೆಳೆಯಲು ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರ, ಸೂಕ್ಷ್ಮ ಹಾಗೂ ಹಸಿರು ವಲಯದಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಸಡಿಲಿಸಿರುವುದು ಸಾರ್ವಜನಿಕರ ಟೀಕೆಗೆ ಗುರಿಯಾಗಿದೆ.

ಹೆಬ್ಬಾಳದಿಂದ ಸಿಲ್ಕ್‌ಬೋರ್ಡ್‌ವರೆಗಿನ 16.7 ಕಿ.ಮೀ. ಉದ್ದದ ಒಟ್ಟು 17,800 ಕೋಟಿ. ರೂ. ವೆಚ್ಚದ ಸುರಂಗ ಮಾರ್ಗದಲ್ಲಿ ಒಟ್ಟು ಐದು ಕಡೆ ವಾಣಿಜ್ಯ ಮಳಿಗೆ, ಬಹುಮಹಡಿ ಕಟ್ಟಡ, ಬಸ್‌, ಆಟೊ, ಕಾರು ನಿಲ್ದಾಣ ಒಳಗೊಂಡ ಮಲ್ಟಿ ಮೋಡೆಲ್‌ ಹಬ್‌ ನಿರ್ಮಿಸಲು ಗುತ್ತಿಗೆದಾರರಿಗೆ ತಲಾ ಆರು ಎಕರೆ ಜಾಗ ನೀಡಲು ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇದಕ್ಕಾಗಿ ಫ್ಲೋರ್ ಸ್ಪೇಸ್ ಇಂಡೆಕ್ಸ್ (FSI) ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ತೀರ್ಮಾನಿಸಿದೆ.

ಸೂಕ್ಷ್ಮ ಹಾಗೂ ಹಸಿರು ವಲಯದಲ್ಲಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಚಟುವಟಿಕೆಗೆ ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸುವ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರದ ನಿರ್ಧಾರಕ್ಕೆ ನಗರ, ಸಾರಿಗೆ ತಜ್ಞರು ಹಾಗೂ ಪರಿಸರವಾದಿಗಳು ಆಕ್ಷೇಪ ಎತ್ತಿದ್ದಾರೆ. 

ಮಲ್ಟಿ ಮಾಡೆಲ್ ಹಬ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಚಟುವಟಿಕೆ ಹಾಗೂ ಬಹುಮಹಡಿಗಳ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡುವುದರಿಂದ ಯೋಜನೆಗೆ ಹೂಡಿಕೆ ಆಕರ್ಷಿಸಬಹುದು. ಲಾಭದ ದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ ಗುತ್ತಿಗೆದಾರರು ಮುಂದೆ ಬರಬಹುದು. ಜತೆಗೆ ಸುರಂಗ ಮಾರ್ಗದಲ್ಲಿ ವಾಹನಗಳ ಸಂಚಾರವೂ ಹೆಚ್ಚಲಿದೆ ಎಂಬುದು ಸರ್ಕಾರದ ವಾದ. ಆದರೆ, ಸುರಂಗ ರಸ್ತೆ ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ಬೇರೆ ಕಡೆಗಳಲ್ಲಿ ವಾಹನ ದಟ್ಟಣೆ ಆಗಲಿದೆ.

ಈಗಾಗಲೇ ಬೆಂಗಳೂರಿ‌ನಲ್ಲಿ ವಾಹನಗಳ ಸಂಖ್ಯೆ 1.2 ಕೋಟಿ ದಾಟಿದೆ. ಹೀಗಿರುವಾಗ ಮತ್ತಷ್ಟು ವಾಹನಗಳು ರಸ್ತೆಗೆ ಬಂದರೆ ದಟ್ಟಣೆಗೆ ಪರಿಹಾರ ಸಿಗುವುದು ದೂರದ ಮಾತು ಎಂದು ಹೇಳಲಾಗಿದೆ.

ಟನಲ್‌ ರಸ್ತೆ ಯೋಜನೆಯ ಪ್ರವೇಶ ಹಾಗೂ ನಿರ್ಗಮನದ ಕಡೆಗಳಲ್ಲಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಸಂಕೀರ್ಣ, ಬಹುಮಹಡಿ ಕಟ್ಟಡ ಒಳಗೊಂಡ ಮಲ್ಟಿ ಮಾಡೆಲ್ ಹಬ್ ನಿರ್ಮಿಸಲಾಗುವುದು. ಇದಕ್ಕಾಗಿ ತಲಾ ಆರು ಎಕರೆ ಜಾಗವನ್ನು ಗುತ್ತಿಗೆದಾರರಿಗೆ ನೀಡಲಾಗುವುದು ಎಂದು ಜಾಗತಿಕ ಟೆಂಡರ್‌ಗೆ ಕರೆದಿರುವ ಅರ್ಜಿಯಲ್ಲಿ ಉಲ್ಲೇಖಿಸಲಾಗಿದೆ.

ಸುರಂಗ ಮಾರ್ಗ ಯೋಜನೆಯ ಗುತ್ತಿಗೆ ಪಡೆದವರಿಗೆ ಈ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಬಹುಮಹಡಿ ಸೂಚ್ಯಂಕವನ್ನು (ಫ್ಲೋರ್ ಸ್ಪೇಸ್ ಇಂಡೆಕ್ಸ್ ) 5ಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡಲಾಗಿದೆ. ಅಂದರೆ ನಗರದಲ್ಲಿ ಅನುಮತಿಸಿರುವ ಕಟ್ಟಡದ ನಿರ್ಮಾಣ ಪ್ರದೇಶದ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗಿಂತ ಐದು ಪಟ್ಟು ಹೆಚ್ಚಾಗಿರಲಿದೆ.

ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರದ ಅವಳಿ ಸುರಂಗ ರಸ್ತೆ ಯೋಜನೆಗೆ ಶೇ 60 ರಷ್ಟು ಖಾಸಗಿ ಹೂಡಿಕೆ ಅಗತ್ಯವಿದೆ. ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ನಿಯಮ ಸಡಿಲಿಕೆ ಮಾಡಿ ಖಾಸಗಿ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡುವುದರಿಂದ ವಾಣಿಜ್ಯ ಚಟುವಟಿಕೆಯಿಂದ ಲಾಭವಾಗಲಿದೆ. ಆ ಸಲುವಾಗಿಯಾದರೂ ಗುತ್ತಿಗೆದಾರರು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಬಹುದು ಎಂಬ ದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ ಕಟ್ಟಡ ನಿಯಮ ಸಡಿಲಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ.

ಸುರಂಗ ಮಾರ್ಗದಲ್ಲಿ ಟೋಲ್ ಶುಲ್ಕ ಸಂಗ್ರಹಿಸುವುದರಿಂದ ಕಡಿಮೆ ವಾಹನಗಳು ಸಂಚರಿಸಲಿವೆ. ಟನಲ್ ರಸ್ತೆ ಕೇವಲ ಶ್ರೀಮಂತರಿಗಾಗಿ ಮಾತ್ರ ನಿರ್ಮಿಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ ಎಂಬ ದೂರುಗಳ ಹಿನ್ನಲೆಯಲ್ಲಿ ಟೆಂಡರ್ ಅರ್ಜಿಯಲ್ಲಿ ಇಂತಹ ಆಮಿಷವೊಡ್ಡಿದ್ದಾರೆ ಎನ್ನಲಾಗಿದೆ.

ಎಲ್ಲೆಲ್ಲಿ ಮಲ್ಟಿ ಮೋಡೆಲ್‌ ಹಬ್‌?

ಹೆಬ್ಬಾಳ, ರೇಸ್ ಕೋರ್ಸ್, ಅರಮನೆ ಮೈದಾನ, ಲಾಲ್‌ಬಾಗ್‌ ಮತ್ತು ಸಿಲ್ಕ್‌ಬೋರ್ಡ್‌ ಜಂಕ್ಷನ್ ಗಳಲ್ಲಿ ‘ಇಂಟರ್‌ ಮಾಡೆಲ್‌ ಹಬ್’ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಸ್ಥಳ ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇಂತಹ ಕಡೆಗಳಲ್ಲಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಸಂಕೀರ್ಣಗಳು ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಲಿವೆ.

ಐದು ಜಾಗಗಳ ಪೈಕಿ ನಾಲ್ಕು ಸರ್ಕಾರದ ಸ್ವತ್ತುಗಳಾಗಿವೆ. ಐದನೇ ಇಂಟರ್‌ ಮಾಡಲ್‌ ಹಬ್‌ ನಿರ್ಮಾಣದ ಸ್ಥಳವು ಖಾಸಗಿ ಮಾಲೀಕತ್ವದಲ್ಲಿದ್ದು, ಸರ್ಕಾರ ಸ್ವಾಧೀನ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲಿದೆ.  

ಒಟ್ಟು ಸುಮಾರು 25,000 ಚದರ ಮೀಟರ್‌ ವಿಸ್ತೀರ್ಣದಲ್ಲಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ವಲಯ ನಿರ್ಮಿಸಲು ಉದ್ದೇಶಿಸಲಾಗಿದೆ. ಈ ಐದೂ ಸ್ಥಳಗಳು ಪ್ರಸ್ತುತ ಹಸಿರು ಅಥವಾ ಸೂಕ್ಷ್ಮ ವಲಯದಲ್ಲಿದ್ದರೂ  ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರವು ನಿಯಮ ಮೀರಿ ಪರಿವರ್ತನೆಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡುತ್ತಿರುವುದು ಸಾರ್ವಜನಿಕರ ಟೀಕೆಗೆ ಗುರಿಯಾಗಿದೆ.

ಇಂಟರ್‌ ಮಾಡೆಲ್‌ ಹಬ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಸರ್ಕಾರವು ಗುತ್ತಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸಲಿದೆ. ಗುತ್ತಿಗೆ ಅವಧಿ (ಅತ್ಯಧಿಕ 44 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ಇರಬಹುದು) ಮುಗಿದ ಬಳಿಕ ಎಲ್ಲ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನೂ “as-is, where-is" ಆಧಾರದಲ್ಲಿ ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಹಿಂತಿರುಗಿಸಬೇಕು ಎಂದು ಟೆಂಡರ್‌ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಉಲ್ಲೇಖಿಸಲಾಗಿದೆ.

ಗುತ್ತಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಈ ಮಲ್ಟಿ ಮಾಡೆಲ್‌ ಹಬ್‌ಗಳಿಂದ ಬರುವ ಆದಾಯದ ಮೇಲೆ ಶೇ 100 ರಷ್ಟು ಹಕ್ಕು ನೀಡಲಾಗಿದೆ. ಇವುಗಳಲ್ಲಿ ಟೋಲ್ ಸಂಗ್ರಹಣೆ (ಪ್ರಯಾಣಿಕ ವಾಹನಗಳು ಮತ್ತು ಬಸ್‌ಗಳಿಂದ 34 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ), ಜಾಹೀರಾತು ಹಕ್ಕುಗಳು ಹಾಗೂ ವಾಣಿಜ್ಯ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳ ಆದಾಯವೂ ಸೇರಿದೆ. ಆದಾಯ ಕಡಿಮೆಯಾದರೆ ಗುತ್ತಿಗೆ ಅವಧಿಯನ್ನು ಇನ್ನೂ 10 ವರ್ಷ ವಿಸ್ತರಿಸಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡಲಾಗಿದೆ.

ಲಾಲ್‌ಬಾಗ್‌ನಲ್ಲಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಚಟುವಟಿಕೆಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡುವ ಶಾಫ್ಟ್‌ಗಳ ನಿರ್ಮಾಣದಿಂದ ಜೀವವೈವಿದ್ಯತೆಗೆ ಧಕ್ಕೆಯಾಗಲಿದೆ. ಬಹುಮಹಡಿ ಕಟ್ಟಡಗಳ ನಿರ್ಮಾಣದಿಂದ ವಾಹನಗಳ ಸಂಖ್ಯೆ ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಮತ್ತದೇ ದಟ್ಟಣೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗಲಿದೆ. ಹಾಗಾಗಿ ಸರ್ಕಾರದ ನಿರ್ಧಾರ ಅವೈಜ್ಞಾನಿಕವಾಗಿದೆ ಎಂದು ನಗರ ತಜ್ಞ ರಾಜಕುಮಾರ್‌ ದುಗಾರ್‌ ʼದ ಫೆಡರಲ್‌ ಕರ್ನಾಟಕʼಕ್ಕೆ ತಿಳಿಸಿದರು. 

ಮಹಡಿ ಸೂಚ್ಯಂಕ(FSI) ಎಂದರೇನು?

"ಫ್ಲೋರ್ ಸ್ಪೇಸ್ ಇಂಡೆಕ್ಸ್ (FSI) ಅಥವಾ ಫ್ಲೋರ್ ಏರಿಯಾ ರೇಶಿಯೋ (FAR) ಎಂದರೆ ಕಟ್ಟಡದ ಒಟ್ಟು ನಿರ್ಮಿತ ಪ್ರದೇಶವನ್ನು ಅದರ ಜಾಗದ ವಿಸ್ತೀರ್ಣಕ್ಕೆ ಹೋಲಿಸುವ ಪ್ರಮಾಣವಾಗಿದೆ. ಇದು ಪ್ರಮುಖ ನಗರ ಯೋಜನಾ ಸಾಧನವಾಗಿದೆ. ಉದ್ದೇಶಿತ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಗರಿಷ್ಠ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಅನುಮತಿಸಬಹುದಾದ ಮಿತಿ ನಿರ್ಧರಿಸಲಿದೆ. ಇದು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ, ಸಾಂದ್ರತೆ ಮತ್ತು ತೆರವಾದ ಜಾಗಗಳ ನಡುವಿನ ಸಮತೋಲನ ಕಾಪಾಡಲು ಸಹಾಯವಾಗಲಿದೆ.

ಕಟ್ಟಡದ ಒಟ್ಟು ಮಹಡಿಗಳ ಪ್ರದೇಶವನ್ನು ಜಾಗದ ವಿಸ್ತೀರ್ಣದಿಂದ ಭಾಗಿಸುವ ಮೂಲಕ FSI ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ಪ್ರಸ್ತುತ, ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಗರಿಷ್ಠ ಫ್ಲೋರ್‌ ಸ್ಪೇಸ್‌ ಇಂಡೆಕ್ಸ್‌ (FSI) 3.25 ರಷ್ಟಿದೆ. (100 ಅಡಿ ರಸ್ತೆಗಳ ಪಕ್ಕದಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ).

2007ರಲ್ಲಿ ಮೆಟ್ರೋ ನಿಲ್ದಾಣಗಳ ಸುತ್ತಮುತ್ತ FSI 4ಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಮಾಡಿದ ಪ್ರಯತ್ನಕ್ಕೆ ಸಾರ್ವಜನಿಕರು ವಿರೋಧ ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿದ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಪ್ರಸ್ತಾಪ ಕೈ ಬಿಡಲಾಗಿತ್ತು. TDR (Transferable Development Rights) ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿಯೂ ಕೇವಲ ಶೇ 60 ರಷ್ಟು ಮಹಡಿ ಪ್ರದೇಶದ ಅನುಪಾತ(FAR) ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಎಫ್‌ಎಸ್ಐ 5 ರ ನಿಯಮವು ನಗರ ಯೋಜನಾ ನಿಯಮಗಳಲ್ಲಿ ಮಹತ್ತರ ಬದಲಾವಣೆ ತರಲಿದ್ದು, ಇದು ಪರಿಷ್ಕೃತ ಮಾಸ್ಟರ್‌ ಪ್ಲಾನ್(RMP) ತಿದ್ದುಪಡಿ ಅಗತ್ಯವಿದೆ. ಟೆಂಡರ್‌ನ ಮತ್ತೊಂದು ಅಂಶದ ಪ್ರಕಾರ, ಈ ಐದು ಇಂಟರ್‌ ಮಾಡೆಲ್‌ ಹಬ್‌ಗಳಲ್ಲಿ 5 ಬೇಸ್‌ಮೆಂಟ್‌, ನೆಲಮಹಡಿ, 15 ಮಹಡಿಗಳ ವಾಣಿಜ್ಯ ಅಥವಾ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಕಟ್ಟಡಗಳು ನಿರ್ಮಾಣ ಮಾಡಬಹುದಾಗಿದೆ.

5,000 ಚದರ ಮೀಟರ್ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ 40 ಮಹಡಿಗಳ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಿಸಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡಬಹುದು ಎಂದು ನಿರ್ಮಾಣ ಕ್ಷೇತ್ರದ ತಜ್ಞರು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ. ಆದರೆ, ಬಿ-ಸ್ಮೈಲ್‌(ಬೆಂಗಳೂರು ಸ್ಮಾರ್ಟ್ ಇನ್ಫ್ರಾಸ್ಟ್ರಕ್ಚರ್ ಲಿಮಿಟೆಡ್) ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಈ ವಾಣಿಜು ಚಟುವಟಿಕೆಯ ಅಂಶಗಳು ಐಚ್ಛಿಕವಾಗಿವೆ.

ಗುತ್ತಿಗೆ ಅವಧಿಯ ಬಳಿಕ ಕಟ್ಟಡವನ್ನು ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಹಿಂತಿರುಗಿಸಬೇಕಿದೆ. ಪ್ರಸ್ತುತ, ಭೂಮಿಯನ್ನು ಬಾಡಿಗೆ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ನೀಡುವುದರಿಂದ ಕೆಲ ಗುತ್ತಿಗೆದಾರರು ಬಹುಮಹಡಿ ಬದಲಿಗೆ ಕಡಿಮೆ ಎತ್ತರದ ಕಟ್ಟಡಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಬಹುದು ಎಂದು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ. 

ಈ ಮಧ್ಯೆ, ಟನಲ್‌ ಹಾದು ಹೋಗುವ ಮಾರ್ಗದಲ್ಲಿ ಈಗಾಗಲೇ ಬಹುಮಹಡಿ ಕಟ್ಟಡಗಳು ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಿವೆ. ಸುರಂಗ ರಸ್ತೆ ನಿರ್ಮಾಣದಲ್ಲಿ ಈ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಹಾನಿಯಾಗುವ ಆತಂಕವೂ ಸಾರ್ವಜನಿಕರನ್ನು ಕಾಡುತ್ತಿದೆ. ಏಕೆಂದರೆ, ಹೆಬ್ಬಾಳದಿಂದ ಲಾಲ್‌ಬಾಗ್‌ವರೆಗೆ ದುರ್ಬಲ ವಲಯಗಳಿವೆ. ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರ ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಹೆಜ್ಜೆ ಇಡಬೇಕು. ಭೂವಿಜ್ಞಾನಿಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆ, ತಾಂತ್ರಿಕ ಸಲಹೆಗಳನ್ನು ಆಧರಿಸಿ ಸುರಂಗ ರಸ್ತೆ ನಿರ್ಮಿಸಬೇಕು ಎಂಬುದು ತಜ್ಞರ ಅಭಿಮತವಾಗಿದೆ.